Droit immobilier
droit de la construction
Quelles solutions pratiques peuvent être apportées par le Cabinet ?
les garanties légales
Votre acquisition immobilière n’a pas tenu toutes ses promesses
Après une acquisition immobilière, il arrive que des désordres et des malfaçons apparaissent.
Des garanties légales existent et protègent les particuliers.
Même après la réception des travaux, vous pouvez faire jouer des garanties à l'encontre de l’entrepreneur ou du constructeur de l'ouvrage.
Ces garanties sont au nombre de 3 :
- La garantie de parfait achèvement (GPA) :
Dans l'année suivant la réception des travaux, cette garantie de parfait achèvement impose à l’entrepreneur ou au constructeur de réparer tous les désordres signalés, au procès-verbal de
réception des travaux, ou lors d'une notification ultérieure.
- La garantie de bon fonctionnement :
Elle impose à l’entrepreneur ou au constructeur de réparer ou remplacer les éléments d'équipement défaillants et ne s'applique qu'aux désordres non apparents à la réception des travaux.
- et la « garantie décennale ».
Elle impose à l’entrepreneur ou au constructeur de réparer les dommages qui n'étaient pas décelables lors de la réception des travaux. Cette garantie assure les dommages qui compromettent la solidité du bâti ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l'usage auquel il est destiné.
Les entrepreneurs et les constructeurs doivent être assurés : c’est l’assurance décennale. Même si les constructeurs sont parfois de grands groupes ou de grandes sociétés, le droit est pour tous et les Tribunaux sont attentifs à préserver un équilibre avec les particuliers lésés.
le cas d'une construction comportant des défauts de structure :
Dans le cadre de l’acquisition d’une maison avec ossature bois, des défauts structurels rendaient le bien impropre à l’habitation en raison de l’incompétence du constructeur, qui était un particulier.
Après une expertise judiciaire rendue nécessaire pour connaître à la fois les causes précises des désordres qui concernait la structure de la maison, ce qui compromettait donc sa solidité, et le chiffrage des reprises nécessaires.
La saisine du juge judiciaire a permis d’évaluer l’ensembles des préjudices comprenant :
- les frais des travaux de reprises,
- les préjudices moraux,
- ou encore, le remboursement des frais de justice des clients
Le cas particulier des VEFA (vente en l'état futur d'achèvement)
Dans l'exemple particulier des VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), il existe des garanties légales spécifiques.
Des particuliers avaient fait l’acquisition d’une maison en VEFA auprès d’un grand groupe qui construit dans la France entière. Le délai contractuel d’achèvement des travaux n’avait pas été respecté ce qui a posé des difficultés importantes car le bail de l’ancien logement avait été résilié et l’inscription des enfants avaient déjà été effectuée auprès des école à proximité.
Aussi, dans l’attente de la réception du nouveau logement, la famille a dû s’organiser pour trouver un 'appart’ Hotel', véhiculer les enfants à leur nouvel école … Dans cette situation, le Cabinet a pu mener une négociation avec le constructeur pour fixer une indemnité réparatrice comprenant également un préjudice moral et venant en plus de l’indemnité contractuelle.
Des travaux non conformes
Vous avez par exemple sollicité une entreprise ou un artisan pour :
- La construction de votre maison
- Une extension,
- L’ajout d’une véranda
- Ou encore la mise en place de cellules photovoltaïques sur votre toit
- …
Or, il arrive malheureusement que les constructions ou prestations sollicitées soient défectueuses, présentent des désordres, ou encore ne soient pas à la hauteur de ce qui était contractuellement prévu…
Des solutions juridiques existent !
Tout d’abord, la possibilité de se « retourner » contre l’entreprise ou l’artisan, pour établir sa responsabilité à ce titre, des garanties légales existent (voir ci-dessus), et être indemnisés de vos préjudices.
- Dans un premier temps, cette demande peut être amiable
Au besoin si des considérations techniques doivent être évaluées, les assurances des parties pourront être sollicitées pour qu’une expertise « amiable » soit décidée auprès d’un expert de l’art.
- A défaut, elle sera judiciaire, en saisissant le juge compétent
De la même manière, une expertise judiciaire préalable pourra également être sollicitée auprès du juge des référés. À ce titre, l’expertise du cabinet peut intervenir pour vous dans toutes ces étapes
Un exemple concret résolu par le cabinet :
Ainsi s’agissant de la pose de cellules photovoltaïques par un par<culier sur le toit de sa maison. Il s’agissait de produire de l’électricité à la fois :
- en « auto consommation » : c’est-à-dire conçue pour produire de l’électricité qui est utilisée pour les besoins de l’habitation
- et de reverser le surplus sur le réseau.
Or, il est apparu que le professionnel n’avait pas délivré une information pertinente sur les perspectives de rentabilité des panneaux.
Sa responsabilité civile a alors été recherchée. L’expertise a effectivement déterminé que la fourchette de rentabilité étant estimée à environ 50 ans, ce qui n’était manifestement pas sérieux et relevait même quasiment de l’escroquerie !
L'entreprise en cessation de paiement
Il existe une situation particulière dans laquelle l’entreprise, ou bien l’artisan, est soumis à une procédure collective, suite à une cessation de paiement.
Il arrive alors que les particuliers qui étaient des clients insatisfaits se retrouvent démunis pour obtenir des indemnités… face à un entrepreneur qui est devenu insolvable. Leur éventuelle créance étant loin d’être prioritaire par rapport à celle du trésor public par exemple.
Il existe pourtant une solution juridique que le Cabinet propose régulièrement à ses clients. (Lire l'article de blog sur l'action directe contre l’assureur)
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